España necesita 750.000 casas y construirlas cuesta un 47% más

¿Cuántas viviendas le faltan a España?

España necesita construir más viviendas de las que había necesitado en generaciones y, al mismo tiempo, construye menos que nunca. El Banco de España estima que desde 2021 se ha acumulado un déficit de unas 755.000 viviendas, según la intervención de la subgobernadora Soledad Núñez en el Forbes Economic Summit recogida por Gaceta.es. Si la dinámica no cambia, la brecha podría añadir otras 300.000 unidades entre 2026 y 2028 y superar el millón de hogares faltantes.

Los datos macro lo confirman. El último índice de producción del sector (IPCO) publicado por el INE refleja una caída interanual del 9,8% en julio de 2026, el séptimo mes consecutivo a la baja. Dentro de ese retroceso, la construcción de edificios se desplomó un 35,2% respecto al verano anterior, con un -40,9% corregido de efecto estacional, exactamente la partida que debería aportar nueva vivienda al mercado.

El problema no es coyuntural. En 2025 se formaron alrededor de 245.000 hogares mientras solo se terminaron 92.000 viviendas, según los datos recogidos por ABC. Es decir, en un solo ejercicio la diferencia fue de 153.000 unidades. CaixaBank Research estima que cerrar el déficit acumulado exigiría producir unas 330.000 viviendas al año durante los próximos cinco años, lo que implica cuadruplicar el ritmo actual de finalización, según recoge ABC.

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Detrás de la demanda está, en parte, la demografía. España ha sumado 3,14 millones de habitantes desde 2018, hasta alcanzar los 49,8 millones en julio de 2026, con 7,44 millones de residentes de nacionalidad extranjera según el INE. A esa presión se suma una reducción sostenida del tamaño medio del hogar, lo que multiplica las unidades familiares necesarias incluso sin crecimiento poblacional.

¿Por qué construir cuesta hasta un 47% más que hace un año?

Construir se ha vuelto más caro y, sobre todo, más impredecible. La Asociación Nacional de Constructores Independientes (ANCI) divulgó en julio un informe que cifra en un 47% el encarecimiento de los materiales bituminosos y la energía durante los cinco primeros meses de 2026. Una versión más reciente, publicada en septiembre, eleva la subida de los bituminosos al 52% entre enero y abril, según los datos del Instituto Valenciano de la Edificación (IVE) y la Cámara de Comercio de España recogidos por Europa Press.

El aumento no se distribuye de forma uniforme. Los gráficos del IVE muestran alzas anuales del 23,5% en aluminio, 14,3% en bituminosos, 8,4% en siderúrgicos, 7,8% en cemento, 5,1% en áridos y rocas y 4,2% en plásticos. El acero corrugado acumula un 21% de subida según la Cámara de Comercio. El resultado son sobrecostes directos por tipo de obra: 15% en carreteras, 25-30% en rehabilitación de firmes, 17% en explanadas y muelles portuarios, 15-16% en pistas de vuelo, según ANCI.

A ese cóctel se suman presión salarial, escasez de transporte y un precio del Brent que, pese a una corrección inicial, ha vuelto a encarecerse tras el recrudecimiento del conflicto en Irán. La Confederación Nacional de la Construcción (CNC) trasladó al Gobierno su "máxima preocupación" por la escalada: el 90% de las constructoras se ven afectadas por la crisis energética y el 56% reconoce haber ralentizado su actividad. La Asociación Nacional Española de Fabricantes de Hormigón Preparado (Anefhop) habla directamente de "escenario crítico".

El RDL 3/2022 estableció un mecanismo de revisión excepcional de precios que limita al 20% la compensación por sobrecostes. ANCI advierte que, en contratos adjudicados antes de 2021, esos sobrecostes ya suman entre el 27% y el 55% del precio original, una brecha que rompe el equilibrio económico de las obras en ejecución.

¿Cómo impacta esto al bolsillo del ciudadano?

El trasvase al usuario final ya está produciéndose. El precio de la vivienda subió un 12,7% en 2025, el mayor incremento anual desde 2007, según el Banco de España. El Informe Mercado Inmobiliario 2026 de OBS Business School sitúa el precio medio en 2.429 €/m², un 36,5% por encima de los máximos de 2007, con Madrid en 4.407 €/m² y San Sebastián como capital más cara, a 6.154 €/m².

El esfuerzo financiero se ha vuelto insostenible para muchos hogares: según OBS, un hogar medio debe dedicar el 44% de su renta disponible al pago del primer año de hipoteca, frente al 35% que se considera razonable. En Baleares se alcanza el 56,8% y en zonas turísticas como Benidorm, Marbella o Torrevieja puede superar el 80%.

La presión no se distribuye de forma homogénea. El 52,5% del déficit acumulado se concentra en solo seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga, según el Banco de España. Son los territorios con mayor presión demográfica y donde el problema se cronifica. La crisis humana que rodea este desajuste ha quedado expuesta con casos como el de Maricarmen, la anciana de 87 años desalojada en Madrid que ha dado nombre al decreto de protección de inquilinos debatido esta semana en el Consejo de Ministros.

El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, dotado con 7.000 millones de euros, ha sido calificado como un "parche minúsculo para una herida gigante" por el coordinador del informe de OBS, Carlos Balado. Y, sin embargo, el Spain Construction Market Report proyecta que el sector pasará de USD 167,70 mil millones en 2025 a USD 225,15 mil millones en 2031, con un CAGR del 5,03%, apoyándose en fondos UE Next Generation, renovables y obra pública. La brecha entre el dato macro previsto y la actividad real medida por el IPCO es, precisamente, lo que vuelve la situación estructural.

¿Dónde está la oportunidad para tu startup?

La crisis de la vivienda en España no es solo un problema político: es una señal de mercado con varias lecturas para quien construye producto o levanta inversión.

Proptech, industrialización y prefabricados. Si tu startup trabaja en construcción industrializada, BIM, prefabricados modulares o gestión de cadena de suministro de materiales, tiene un cliente cautivo: constructoras que necesitan reducir la dependencia de inputs volátiles. España inicia apenas 2,7 viviendas por cada 1.000 habitantes frente a las casi 20 del máximo previo a la crisis, según OBS: hay margen estructural para tecnólogos que aceleren el ritmo.
Asesoramiento legal y financiero a constructoras. La renegociación de contratos públicos con presupuesto cerrado es ya un negocio en sí. Despachos y consultoras especializadas en revisión de precios, reequilibrio económico contractual y reclamaciones al RDL 3/2022 están viendo una demanda que antes no existía. Es un nicho con pocos competidores especializados en obra civil.
Formación de mano de obra especializada. La escasez de oficios (electricistas, albañiles, encofradores) lleva años encabezando las listas de cuellos de botella del sector. Plataformas de formación técnica acelerada, certificaciones profesionales o matching laboral con obra tienen un mercado stretched en España y replicable en mercados hispanohablantes con déficits similares.
Inversión inmobiliaria: cautela con promotoras pequeñas. Si inviertes o trabajas con promotoras locales dependientes de obra pública con presupuesto cerrado, el riesgo de rotura de contratos es alto. Constructoras grandes y diversificadas están mejor posicionadas para absorber sobrecostes; las pequeñas pueden entrar en renegociaciones que tensionen su balance.

La crisis no avisa: el déficit suma un año más, los materiales suman una subida más y los precios siguen acelerando. Para founders con exposición al sector, la pregunta no es si habrá oportunidades, sino en qué tramo de la cadena de valor se posicionan antes de que el mercado se reordene.