Oficinas prime: Madrid sube 7,3% y Barcelona un 23% en 2026

El teletrabajo no mató la oficina: la dejó sin oferta

La renta de oficinas prime de Madrid ronda los 44 euros por metro cuadrado y mes en 2026, un 7,3% más que hace un año, según los datos de JLL. En Barcelona la subida llega al 23%, de acuerdo con el informe del segundo trimestre de 2026 de BNP Paribas Real Estate. No es que las empresas estén alquilando más metros: es que casi nadie construyó durante años y el poco espacio bueno que queda se paga a precio de récord.

Para una startup, el alquiler de oficina es un gasto fijo que se firma a varios años y resulta muy difícil de revertir. Cuando el mercado pasa de un 21% de desocupación a un 1%, ese gasto deja de ser un número estable en el presupuesto y se convierte en una negociación.

De un 21% de oficinas vacías al 1% en el centro de Barcelona

El punto de partida fue brutal. Según el informe The Office Property Telescope 2023 de EY, la desocupación de oficinas en Madrid y Barcelona rondaba el 10% de media. Un año después, Barcelona marcaba un 21,3% y Madrid registraba valores similares. Edificios enteros vacíos, precios a la baja y una caída sostenida en el ritmo de construcción.

La vuelta a la oficina le dio la vuelta al guion. En España, el 15% de los ocupados teletrabaja en 2026 —de forma ocasional o frecuente—, el doble que en 2019. En la UE, el 8,8% trabajó habitualmente desde casa en 2025, frente al 5,4% que registraba Eurostat en 2019. El teletrabajo no desapareció: se estabilizó en una franja minoritaria y la mayoría volvió a un espacio físico.

Hoy, la tasa de desocupación de las oficinas del centro de Barcelona es de apenas el 1%: más de 20 puntos menos en solo dos años. Los buenos edificios se llenaron.

Cuánto cuesta hoy un metro cuadrado de oficina en Madrid y Barcelona

Los precios tienen dos velocidades, y ahí está la clave. La renta prime de Madrid está en torno a 44 euros por metro cuadrado y mes (JLL), mientras que el precio medio del distrito central de negocios cerró 2025 en 25,32 euros por metro cuadrado al mes, un 4% más interanual, según el informe de MVGM que recoge 20minutos. En Barcelona, la renta media se quedó en 19,9 euros, prácticamente plana respecto a 2024.

Ese diferencial explica por qué el titular de máximos históricos convive con oficinas que nadie quiere: lo que sube es el producto bueno. Javier Fernández, director de Office Capital Markets de JLL España, lo resume: «el mercado de oficinas prime de Madrid encadena 21 trimestres de incrementos de rentas y esta tendencia va a continuar».

El otro cambio de fondo es cuánto espacio ocupa cada empleado. Según el informe The European Prime Office Rebound de Hines que cita 20minutos, Madrid registró la segunda mayor caída de Europa en metros cuadrados por trabajador desde 2019 (-14%, solo por detrás de Estocolmo), no porque haya menos demanda, sino porque los nuevos inquilinos operan con ratios cercanos a 0,7 puestos por empleado y priorizan salas de reuniones y zonas de colaboración sobre escritorios individuales.

Por qué el precio va a seguir subiendo

La explicación es la ley de oferta y demanda con un detalle que importa: la oferta no puede reaccionar rápido. Entre 2020 y 2024, la inversión en construcción y reforma de oficinas se desplomó. La obra nueva de hoy sigue siendo muy limitada y buena parte de lo que se construye ya está comprometido.

Fernández señalaba a El Economista que «todavía estamos con una oferta futura muy limitada, menor en proporción que la media europea», y que los largos periodos de tramitación y la escasez de suelo hacen imposible que la nueva construcción llegue a tiempo para cubrir la demanda actual.

Los números refuerzan el diagnóstico. Hines calcula que el empleo de oficinas en Madrid creció un 19,9% en cinco años, por encima de Barcelona (16,7%) y Berlín (11,2%), mientras el stock de oficinas solo aumentó un 2,2%, frente al 10,5% de Barcelona y el 7,5% de Berlín. Con esa brecha entre puestos de trabajo creados y metros disponibles, la gestora anticipa un crecimiento significativo de las rentas madrileñas, con precios acercándose a los de Londres y París.

El parque obsoleto: 10,8 millones de m² en riesgo

El problema no es solo que falte oficina nueva, sino que buena parte de la existente no sirve para lo que hoy pide un inquilino. JLL cifra en 5.800 millones de euros la inversión necesaria para modernizar el parque prime de Madrid y Barcelona, con un incremento del 37% en un año. Y calcula que más del 40% del parque actual, unos 10,8 millones de metros cuadrados, podría quedar obsoleto en 2030.

No es un fenómeno español. CBRE registró en el segundo trimestre de 2026 una desocupación de oficinas del 18,3% en Estados Unidos frente a solo el 12,3% en el segmento prime, una brecha de 600 puntos básicos que recoge la publicación especializada CRE Daily. En el centro de Manhattan, la vacancia prime es del 2,2%, mientras que la tasa general de la ciudad cayó al 12,6% en el tercer trimestre de 2026, el nivel más bajo desde antes de 2020, según Commercial Observer.

En Alemania, Cushman & Wakefield midió en el tercer trimestre de 2026 una vacancia del 10% en sus cinco grandes mercados —1,3 puntos más que un año antes— mientras la renta prime de Múnich subía a 58 euros por metro cuadrado al mes y la de Berlín a 49 euros. Vacancia al alza y rentas prime subiendo al mismo tiempo: la métrica que importa ya no es cuánto espacio está vacío, sino cuánto de ese espacio es usable.

Pisos donde antes había mesas

Otro grifo que se cerró: la conversión a vivienda. CBRE estima que cerca de un millón de metros cuadrados de oficinas cambiaron de uso en tres años, con más de 1.700 millones de euros invertidos en transformar oficinas en viviendas y hoteles. En Madrid se prorrogó dos años la ley que convierte oficinas en pisos de alquiler asequible.

Fernández matiza que esas operaciones afectan «principalmente a inmuebles que han perdido atractivo para las empresas». Dicho de otro modo: no desapareció el buen producto, desapareció el mediocre. Y para un inquilino con presupuesto ajustado, ese edificio mediocre bien reformado era justamente la alternativa económica.

Qué significa esto para tu startup

Traducción práctica: el mercado de oficinas dejó de ser un gasto previsible y se volvió una decisión estratégica que conviene tomar con datos. Cuatro movimientos concretos:

• Negocia con horizonte, no con urgencia. Con 21 trimestres consecutivos de subidas en el prime de Madrid, renovar unos meses antes del vencimiento suele salir más barato que esperar. Pide rentas escalonadas con porcentajes fijos por escrito en lugar de fórmulas atadas a índices que no controlas.
• Recalcula metros por persona. Si tu equipo va a la oficina dos o tres días por semana y sigues pagando un puesto por empleado, estás alquilando espacio que nadie usa. Los nuevos inquilinos de edificios prime trabajan con ratios cercanos a 0,7 puestos por empleado, según Hines.
• Compara segunda línea contra prime antes de decidir. La renta media del centro de Madrid (25,32 euros por metro cuadrado al mes) es casi la mitad de la prime (44 euros). Un edificio de clase B bien reformado compite hoy en ubicación y servicios con el prime a una fracción del coste, y la brecha entre producto bueno y mediocre se está ensanchando en todos los mercados, según CBRE.
• Pregunta por el plan de reforma del edificio antes de firmar. Con más del 40% del parque español en riesgo de obsolescencia hacia 2030, la probabilidad de que tu edificio entre en obras durante tu contrato es real. Pacta por escrito cómo afectan esas obras a tu operación y quién asume el coste.

Conclusión

La vuelta a la oficina no fue una vuelta al pasado. El mercado se partió en dos: un puñado de edificios modernos con listas de espera y un parque antiguo que se vacía o se convierte en vivienda. Para un founder, eso significa que firmar una oficina hoy puede costar el doble o la mitad según dónde y cómo la firmes, y que la ventana para conseguir buenas condiciones se estrecha a medida que la desocupación se acerca al 1% en los centros urbanos.

Los 5.800 millones de euros que hacen falta solo para modernizar el parque prime de Madrid y Barcelona, según JLL, marcan el tono del próximo ciclo: no lo ganará quien tenga más metros, sino quien tenga los metros que la gente quiera usar.

Fuentes

• El fin del teletrabajo ha salvado de la quiebra el negocio del alquiler de oficinas (fuente original)
• El skyline de Madrid, a precio de Londres: las gestoras anticipan un fuerte repunte en los alquileres de oficinas
• Office Market Splits as Prime Space Pulls Further Ahead
• Manhattan's Office Sector Has Become the Corporate World's Surest Bet
• Cushman & Wakefield: Top 5 Office Markets Gain Momentum in the Third Quarter