Praga convierte su pasado industrial en 11.000 pisos

Praga: comprar piso cuesta más que en Madrid o Barcelona

Un piso de 80 m2 en el centro de Praga cuesta 668.200 euros. El mismo inmueble en el centro de Madrid sale por 626.500 euros y en Barcelona por 518.700 euros. Lo dice el informe 'Mapping the World's Prices 2026' de Deutsche Bank, que compara el precio del m2 residencial en 69 ciudades del mundo, 28 de ellas europeas, y coloca a la capital checa en el Top 15 del continente, por delante de Berlín, Roma, Dublín y Lisboa.

Para un founder que evalúa dónde montar su próximo equipo, ese dato no es anecdótico: es una línea de coste estructural. Y Praga no está sola. La Comisión Europea, en su último informe sobre los retos económicos y sociales de la República Checa, habla de un "desajuste persistente entre la fuerte demanda de vivienda y una oferta limitada" que encarece los precios, reduce la movilidad laboral y, en palabras textuales del organismo, "complica el acceso a la financiación para las empresas innovadoras".

El contexto europeo lo confirma: según datos de Eurostat recogidos por Infobae, los precios de la vivienda en la UE subieron un 53% entre 2010 y 2024, y los alquileres un 25% en el mismo período.

¿Cómo se corrige una crisis de vivienda sin expandir la ciudad?

La respuesta de Praga pasa por aumentar la oferta, pero sin tocar los límites urbanos ni levantar rascacielos. La ciudad decidió mirar hacia atrás: hacia su pasado industrial.

Los números explican la urgencia. En 2025 la capital checa inició la construcción de apenas 7.400 viviendas y finalizó 5.300, según un informe de elEconomista citado por Xataka. El déficit residencial acumulado se estima en 91.000 pisos, y los analistas calculan que harían falta al menos 10.000 viviendas nuevas al año para cerrarlo. El propio Instituto de Planificación de la ciudad reconoce que Praga construye unas 5.000 viviendas anuales, la mitad de lo que necesita.

La palanca elegida es la reconversión de suelo industrial en desuso. Bloomberg cifró esa transformación urbana en 10.000 millones de dólares y la describió como un cambio que se remonta varias décadas atrás. En el punto de mira hay antiguas estaciones de ferrocarril, fábricas y almacenes de mercancías abandonados.

"No se trata de añadir muchas capas nuevas", explicó a Bloomberg Martin Ourednicek, del Departamento de Geografía Social y Desarrollo Regional de la Universidad Carolina de Praga. "Se trata de aprovechar y transformar aquellas partes de la ciudad que quedaron relegadas tras la era industrial".

Bubny-Zatory, Florenc21 y Smichov: los proyectos que ya están en marcha

El plan no es una declaración de intenciones. Praga ya tiene sobre la mesa proyectos concretos:

• Bubny-Zatory: el más ambicioso. Convierte el entorno de una estación ferroviaria en desuso en un barrio con 11.000 pisos para unas 25.000 personas, además de un parque y una nueva sede para la Filarmónica Checa. Según IPR Praha, el objetivo es culminarlo en 2040.
• Florenc21: un proyecto de 920 millones de dólares para crear un barrio verde y peatonal en un espacio hoy infrautilizado, ubicado en uno de los principales nodos de transporte de la ciudad.
• Smichov: la reconversión de una vieja estación de mercancías que, en teoría, debería estar lista a mediados de la próxima década con bulevar, oficinas, negocios, hostelería y apartamentos.

El escenario checo tiene una particularidad histórica que lo hace viable. Como recuerda Bloomberg, el fin del comunismo y la transición a la democracia retrasaron en Praga el desarrollo urbano que otras ciudades europeas impulsaron en los años 60, por dificultades legislativas, dudas sobre la titularidad del suelo y trámites burocráticos. Eso dejó grandes bolsas de suelo sin aprovechar. La actualización reciente del marco urbanístico de la ciudad allanó el camino para activarlas.

¿Qué está haciendo el resto de Europa?

Praga no inventó la fórmula, pero sí la aplica a una escala poco habitual. Según el repaso de políticas que publicó Infobae, cada país europeo ensaya caminos distintos:

• Alemania arrastra un déficit estimado de 1,3 millones de viviendas y aplica desde 2015 un freno al alquiler que limita los nuevos contratos a un máximo del 10% por encima de la media de la zona. La medida se prorrogó hasta 2029.
• Viena sostiene el modelo de vivienda pública más citado del continente: alrededor de 220.000 viviendas municipales y otras 200.000 unidades subsidiadas gestionadas por cooperativas, cerca del 43% del millón de hogares de la ciudad.
• Austria aplicó en enero un freno a los alquileres que limita la subida al 1% en 2026 y al 2% en 2027 para los pisos construidos antes de 1945.
• Portugal giró hacia la liberalización: el Parlamento aprobó una reforma que reduce de tres a dos meses el plazo para iniciar un desahucio por impago y elimina el tope del 2% en ciertos contratos nuevos. El Gobierno sostiene que la medida permitirá incorporar al mercado parte de las más de 250.000 viviendas vacías del país, según Reuters.
• La Comisión Europea presentó el 9 de septiembre la propuesta de Affordable Housing Act, un marco que no fija topes comunes pero da a los municipios base legal para restringir alquileres turísticos en las llamadas "zonas bajo estrés habitacional".

El contraste con España es útil para calibrar la magnitud del problema. Según El Periódico, en España se construyen en torno a 90.000 pisos al año cuando harían falta al menos 250.000, y el déficit acumulado se sitúa entre 600.000 y un millón de viviendas. Más de 13 millones de hogares viven en zonas tensionadas por el alquiler.

¿Qué significa esto para tu startup?

La crisis de vivienda no es solo un problema social: es una variable de coste y de talento que golpea directamente la operación de cualquier startup. La propia Comisión Europea advierte que el desajuste residencial dificulta la movilidad laboral y complica el acceso a financiación para empresas innovadoras. Si tu equipo no puede mudarse cerca de la oficina, tu capacidad de contratar se contrae.

Hay tres lecturas accionables:

• Revisa tu política de compensación geográfica. Si tienes equipo en Madrid, Barcelona, Lisboa o Praga, el coste de vida de esas ciudades está convergiendo. Un salario competitivo en 2023 puede no serlo hoy: en Praga el m2 subió un 10,4% en 2025, según los datos citados por Xataka. Ajusta bandas salariales con datos de mercado actualizados, no con la foto del año en que cerraste la última ronda.
• Mira el suelo industrial como oportunidad, no solo como problema. Los proyectos tipo Bubny-Zatory o Florenc21 abren espacio para oficinas de uso mixto, comercio y servicios en zonas hoy infrautilizadas. Si tu startup opera en proptech, construcción modular, gestión de activos o movilidad urbana, el pipeline de reconversión europea es un mercado real con presupuesto público y privado detrás.
• Anticipa el riesgo regulatorio. Europa se está moviendo en direcciones opuestas: Alemania y Austria topan alquileres, Portugal los liberaliza. Si tu modelo de negocio depende del mercado inmobiliario, la regulación local es hoy una variable de riesgo tan relevante como el tipo de interés.

El caso de Praga deja una lección de fondo para cualquier founder: cuando el recurso escaso no se puede crear desde cero, la salida suele estar en reaprovechar lo que ya existe pero está infrautilizado. Eso vale para el suelo urbano y también para los activos de tu propia empresa.

Fuentes

• Europa está llena de ciudades que sufren una crisis de vivienda. En Praga tienen algo más: un plan para solucionarla
• Las fórmulas de Europa para frenar la crisis de vivienda: en los últimos 15 años los precios en la UE han subido un 53%
• La crisis de la vivienda en 10 gráficos