REMAX gana: multa de $290 millones al Colegio Inmobiliario

Una multa de $290 millones que redefine las reglas del mercado inmobiliario porteño

La Autoridad Nacional de la Competencia (ANC) multó al Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (CPI), ex CUCICBA, con $290.010.000 por abuso de posición dominante contra los corredores que operan bajo la red de REMAX Argentina. La resolución, emitida el 9 de octubre y difundida el jueves por la compañía, cierra por ahora un conflicto que la empresa describe como de más de diez años.

Para un founder, el caso importa por una razón que excede el sector inmobiliario: muestra qué ocurre cuando el organismo que regula una actividad compite comercialmente con quienes debe regular. Es el escenario que muchas startups enfrentan en sectores regulados, desde salud hasta servicios financieros.

¿Qué resolvió la Autoridad Nacional de la Competencia?

La ANC hizo lugar a una denuncia presentada en 2021 por REMAX Argentina y un grupo de corredores de su red. Según la resolución, el CPI incurrió en abuso de posición dominante y utilizó de manera discriminatoria sus facultades regulatorias, administrativas y disciplinarias para obstaculizar el acceso, la permanencia y el desarrollo profesional de los corredores vinculados a la franquicia.

El pronunciamiento tiene dos patas:

• Ordena al CPI cesar las conductas anticompetitivas identificadas.
• Impone una multa de $290.010.000, equivalente al monto establecido al momento de la resolución.

¿Qué prácticas concretas detectó el organismo?

Tres hallazgos sostienen la sanción, según lo difundido por REMAX y lo publicado por iProfesional:

• Doble vara en las sanciones. Los corredores vinculados a la red recibieron sanciones de forma selectiva y mayoritaria frente a conductas similares de profesionales ajenos a la franquicia. Entre los no sancionados había, incluso, integrantes del Tribunal de Disciplina del propio CPI.
• Conflicto de intereses. Quienes ejercían las facultades regulatorias y disciplinarias del colegio eran, al mismo tiempo, competidores comerciales de los profesionales afectados. Según la resolución, esa situación derivó en un uso selectivo de las atribuciones institucionales en beneficio de los intereses comerciales de las autoridades del CPI.
• Barreras de entrada. La investigación acreditó obstáculos para la matriculación y restricciones de acceso a servicios y herramientas institucionales necesarias para ejercer la actividad.

Una disputa que lleva más de una década

El conflicto entre REMAX y el colegio porteño no empezó con esta denuncia. Tuvo uno de sus episodios más duros en 2020, cuando la Inspección General de Justicia (IGJ) dispuso la disolución y liquidación de REMAX Argentina por cuestionamientos a su modelo de negocio.

En mayo de 2022, la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial dejó sin efecto esa resolución al considerar que la IGJ había excedido sus competencias. Ese fallo, sin embargo, no resolvió de fondo los cuestionamientos del colegio sobre la actividad de la compañía. En paralelo, REMAX había denunciado ante la autoridad de competencia las prácticas que atribuía al entonces CUCICBA: esa presentación derivó en la investigación que ahora terminó en sanción.

REMAX opera en Argentina desde 2005 y, según datos informados por la empresa, cuenta con más de 220 oficinas en el país. Su modelo se basa en una red de corredores y oficinas que usan la marca y acceden a herramientas y servicios compartidos.

¿Qué recomendaciones hizo la ANC a los gobiernos?

La decisión no se limitó a la sanción. La ANC formuló recomendaciones al Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado, al Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y a la Legislatura porteña para revisar las barreras de acceso a la actividad inmobiliaria.

Los objetivos que planteó:

• Garantizar condiciones de igualdad entre profesionales.
• Establecer controles sobre el ejercicio de las facultades regulatorias y disciplinarias de los colegios profesionales.

El organismo no solo castigó una conducta puntual: pidió revisar el diseño institucional que la hizo posible.

¿Qué significa esto para tu startup?

Si tu negocio opera en un sector con colegios profesionales, habilitaciones o matrículas obligatorias, este caso funciona como manual de lo que puede pasar.

1. Mapea quién te regula y si ese regulador es también tu competidor. El núcleo de la sanción fue el conflicto de intereses: las mismas personas que aplicaban las reglas competían con los sancionados. Antes de escalar en un mercado regulado, identifica qué entidad tiene facultades disciplinarias sobre tu actividad y quién la integra. Si hay solapamiento con operadores comerciales, documenta el riesgo desde el día uno.

2. Documenta el trato desigual con evidencia comparable. La ANC valoró que las sanciones fueran selectivas y mayoritarias contra un grupo específico. Eso solo se prueba con registros: fechas, expedientes y sanciones equivalentes aplicadas a otros actores. Si sientes que te aplican una vara distinta, guarda el rastro por escrito. Sin comparables, una denuncia es una queja; con comparables, es un caso.

3. Considera la vía de competencia, pero con horizonte largo. La denuncia de REMAX se presentó en 2021 y la resolución llegó años después. La autoridad de competencia es un canal real y en este caso efectivo, pero no es un atajo: exige paciencia, prueba documental y capacidad de sostener el litigio mientras el negocio sigue operando.

4. Lee la desregulación como oportunidad, no como carta blanca. Las recomendaciones apuntan a revisar barreras de acceso. Para startups que quieren entrar a sectores tradicionalmente cerrados, eso puede abrir puertas. Pero el mismo expediente muestra que operar distinto —una franquicia, un marketplace, un modelo de red— genera resistencia de los actores establecidos. Prepararse para esa fricción es parte del plan de negocio.

Conclusión

La multa de $290 millones al CPI no resuelve la discusión de fondo sobre cómo debe organizarse el mercado inmobiliario porteño, pero cambia el punto de partida: por primera vez, una autoridad de competencia puso por escrito que un colegio profesional usó su poder regulatorio para frenar a un modelo de negocio distinto.

Para Sebastián Sosa, presidente y cofundador de REMAX Argentina y Uruguay, la resolución representa un punto de inflexión después de más de diez años de discriminación y persecución contra los corredores de su red. La empresa sostiene que la decisión trasciende su conflicto particular y que la igualdad de reglas ampliaría las alternativas disponibles para los consumidores.

El mensaje para founders es directo: en mercados regulados, tu modelo de negocio también se defiende en expedientes administrativos y tribunales. Quien documenta y quien entiende quién regula, y con qué intereses, llega mejor parado.

Fuentes

• Forbes Argentina (fuente original)
• iProfesional
• La Nación