Tasas al 5% frenan la recuperación inmobiliaria global

¿Por qué el alza de las tasas de interés frena la recuperación inmobiliaria global?

Los rendimientos de los bonos del Tesoro de Estados Unidos a 10 años superaron el 5%, desde alrededor del 4% a fines de febrero, y este mes alcanzaron su nivel más alto desde 2002, según el Financial Times. El rendimiento del bono británico a 10 años llegó hasta 5,53%, su máximo desde 2007. Esa tasa es la referencia que fija el costo del crédito en la economía global, y el sector inmobiliario es el primero en sentirlo.

La razón es mecánica: el valor de los activos inmobiliarios mantiene una relación inversa con las tasas. Cuando el costo del dinero sube, el precio que un comprador puede pagar por un edificio baja. Y como gran parte del capital para desarrollar proyectos proviene de préstamos, el encarecimiento del financiamiento golpea directo el negocio.

"La única conclusión lógica es que los valores inmobiliarios tienen que caer", afirmó Ronald Dickerman, presidente de la firma de inversión Madison International Realty. "Supongamos que llegaste a un acuerdo de palabra o firmaste un contrato hace tres meses y, de repente, las tasas de interés subieron 85 puntos base. ¿No te preocuparía el precio de compra?".

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¿Qué está pasando con las operaciones ya pactadas?

Se esperaba que el volumen de transacciones repuntara este año, después de un período de escasa actividad tras el fuerte aumento de tasas de 2022. Pero la inflación provocada por el conflicto en Medio Oriente y el alza de los costos de financiamiento llevaron al sector a reconsiderar operaciones acordadas hace apenas unos meses.

Varios inversionistas dijeron al Financial Times que están intentando negociar reducciones de precio de un solo dígito. Una firma busca un descuento de 5% en una operación de US$100 millones pactada hace tres meses por un activo industrial. La búsqueda de rebajas también llega a transacciones más chicas: en una reciente venta de una bodega en Reino Unido, las ofertas de la segunda ronda fueron inferiores a las de la primera.

"Cualquiera que haya llegado a un acuerdo preliminar durante el verano y necesite deuda para concretar la operación está intentando renegociar ahora", dijo David Turner, cofundador de la consultora DTRE. "Muchos de nuestros clientes están pidiendo rebajas de precios. Eso lleva a algunas decisiones difíciles para los vendedores".

El caso de Workspace, arrendadora de oficinas flexibles, es ilustrativo: su CEO Charlie Green advirtió que una serie de ventas de activos "probablemente tomará más tiempo", porque los compradores presentan ofertas que la empresa considera inferiores a lo adecuado.

¿Es esta una repetición de 2022?

El sector compara la situación con 2022, cuando las tasas subieron con fuerza tras la guerra en Ucrania y el "mini" presupuesto de Liz Truss en Reino Unido. Aquello provocó una corrección dolorosa, con caída de precios. La diferencia esta vez, según ejecutivos del sector, es que no hay soluciones de corto plazo a la vista.

"Definitivamente no se están lanzando operaciones. Nadie lanza una operación en medio de estas condiciones", dijo un banquero de inversión inmobiliaria. El ambiente en una conferencia del sector en Múnich a principios de este mes era "desolador", según su testimonio.

Los datos de contexto confirman la presión. El rendimiento del bono a 10 años de EE.UU. tocó un máximo de cinco años de 5,29% el 30 de septiembre, y el 2 de octubre se ubicaba en 5,28%, con el bono a 5 años en 5,06%, según 247wallst. La Reserva Federal subió el techo de la tasa de fondos federales a 4,00% el 17 de septiembre, desde 3,75%. CNBC reportó que el rendimiento a 10 años llegó a 5,208% en una jornada de septiembre, su nivel más alto desde junio de 2007, impulsado por el alza del petróleo tras el inicio de la guerra con Irán.

El problema de fondo es el refinanciamiento. Más de US$1 billón en hipotecas comerciales debe refinanciarse, y la mayor parte de esa deuda se pactó a tasas muy bajas hace cinco o diez años, según 247wallst. Las morosidades en hipotecas comerciales ya llegan al 12%, apenas por debajo del récord de 12,3% de enero. Los préstamos inmobiliarios comerciales en los bancos de EE.UU. alcanzaron US$3,138 billones al 23 de septiembre, el nivel más alto desde octubre de 2016.

A escala global, el rendimiento promedio de la deuda soberana llegó a 4%, un nivel que no se veía desde 2007, y el bono a 30 años de EE.UU. marcó en septiembre su nivel más alto desde 2004, según un análisis de Bloomberg recogido por Yahoo Finance. La deuda nacional estadounidense supera los US$40 billones y la CBO estimó en agosto un déficit fiscal anual de US$2,1 billones.

¿Qué señales conviene monitorear?

No todo es negativo. El sector espera un crecimiento sólido de los arriendos en los mercados residencial y de oficinas prime, lo que podría compensar parcialmente el impacto de las tasas más altas. Y la revalorización actual no alcanza los niveles observados en 2022.

Chris Pilgrim, jefe de mercados de capitales de Avison Young, señaló que, ante la incertidumbre global, "los inversionistas están manteniendo los activos por más tiempo, reposicionándolos, renovándolos e impulsando el desempeño de los arriendos para los ocupantes".

En logística, Robert Taylor, jefe de estudios de DTRE, describe una parálisis: "la mayoría de los propietarios está postergando el problema en lugar de materializar una pérdida. Muy pocos están dispuestos a vender a menos que tengan que hacerlo, por lo que estamos viendo una caída en los volúmenes de transacciones".

Los números de Reino Unido lo reflejan. El inicio de nuevas construcciones de oficinas subió en el tercer trimestre, con alrededor de 1,3 millones de pies cuadrados en construcción, un alza de 23% respecto del año anterior, según el proveedor de datos CoStar Group. Pero en términos anuales móviles sigue cerca de su nivel más bajo en 15 años. Las ventas de edificios de oficinas cayeron a su nivel más bajo en un año en el tercer trimestre, y el tiempo que demora vender un edificio está en su máximo desde 2021.

¿Qué significa esto para tu startup?

Tres lecturas concretas para founders.

Si estás levantando deuda, el reloj juega en contra. Cada semana que pasa con el bono a 10 años sobre el 5% encarece el financiamiento. Si tienes una term sheet de deuda sobre la mesa, ciérrala antes de que la referencia se mueva otra vez. Y si vas a refinanciar, negocia el spread ahora, no cuando venza el préstamo.
Si vendes software o servicios al sector inmobiliario, ajusta el discurso. Con los propietarios postergando ventas y reposicionando activos, el presupuesto se mueve de "transacciones" a "operación del activo": gestión de arriendos, eficiencia energética, ocupación y experiencia del inquilino. Ahí está el gasto que sobrevive a la corrección.
Si eres proptech, mira el arbitraje de valoración. La brecha entre lo que piden los vendedores y lo que pueden pagar los compradores es exactamente donde nacen los modelos de negocio: plataformas de due diligence, tasación automatizada y financiamiento alternativo. La corrección de precios crea demanda de información precisa.

Y una advertencia de caja: si tu startup tiene exposición a bienes raíces —oficina propia, un lease largo, un fondo—, revisa cuánto de tu costo fijo depende de una refinanciación futura. El error de 2022 fue asumir que las tasas bajarían antes del vencimiento. Con la inflación energética empujando los rendimientos y la Fed todavía en modo restrictivo, esa apuesta hoy es más riesgosa que hace cuatro años.