Decreto Maricarmen aprueba el alquiler indefinido en España

El decreto Maricarmen ya está aprobado: qué incluye cada texto

El Consejo de Ministros aprobó este martes, tras más de una hora de retraso por la negociación interna, el llamado decreto Maricarmen, bautizado así por el desahucio de una mujer de 87 años en Madrid que ha desatado tres noches de acampada en la Puerta del Sol y ha puesto la vivienda en el centro de la agenda política. El paquete, finalmente, se ha dividido en dos reales decretos-ley que el viernes se votarán en un pleno extraordinario en el Congreso, según confirmó el Gobierno a ABC.

El primer decreto, el que parte con mayor viabilidad parlamentaria porque ha sido negociado también con PNV y Junts, incluye las medidas de consenso:

Protección frente a los desahucios ampliada hasta 2030, dos años más de lo previsto inicialmente.
Regulación del alquiler de temporada y por habitaciones, otro de los puntos que encallaba la negociación.
Prohibición de compra especulativa de vivienda por parte de fondos buitre hasta 2028.
Prórroga de 24 meses de los contratos en vigor que expiren antes del 31 de diciembre de 2028.
IVA del 21% para los pisos turísticos, bonificaciones fiscales para propietarios que bajen alquileres y para inquilinos, blindaje del parque público, ayudas a primera vivienda y un nuevo mecanismo llamado «Tu casa» de financiación con interés 0%, según el listado de medidas recogido por Marca.

El segundo decreto, promovido por Sumar y respaldado por el Sindicato de Inquilinas, recoge la renovación automática de los contratos de alquiler, el llamado alquiler indefinido. Aquí está la letra pequeña que lo cambia todo: este texto parte sin los votos de Junts ni PNV, por lo que el diario El Independiente ya avanzó que enfrenta más dificultades para superar la convalidación.

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Alquiler indefinido: cómo funcionaría en España

La idea es sencilla y rompe con la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente: que los contratos entre casero e inquilino se renueven automáticamente sin fecha de caducidad, igual que ocurre con los contratos laborales indefinidos. Si el inquilino paga, el contrato sigue. Si el casero necesita recuperar la vivienda, debe acreditar una causa justificada.

No es un invento. La propia España ya lo tuvo: la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 contemplaba prórrogas forzosas e incluso subrogación de familiares. No cambió hasta mediados de los años 80, cuando el Decreto Boyer, en tiempos de Felipe González, permitió pactar libremente la duración. Las consecuencias las mide el doctor en Economía Santiago Calvo en El Mundo: «con esas condiciones alquilar dejó de compensar, los propietarios retiraron viviendas del mercado y dejaron de invertir en las que ya tenían arrendadas». El Observatorio de la Vivienda recoge el vuelco: en la década de 1970 el 30,1% de los hogares vivían en alquiler; en 2021, solo el 16,1%.

El Sindicato de Inquilinas dejó clara su posición a través de su portavoz Alicia del Río: «no vamos a aceptar migajas ni medidas vacías. Esto quiere decir que la medida que no se puede quitar son los contratos indefinidos».

El espejo europeo: Alemania, Países Bajos, Reino Unido

España no sería la primera en probar la fórmula. Los contratos sin fecha de finalización están vigentes en Alemania, Países Bajos, Austria, Suecia, Dinamarca, Francia e Irlanda, y el Reino Unido acaba de sumarse con una ley que, según el artículo original de Xataka, desde mayo respalda los alquileres sin fecha de caducidad predefinida, derogando el marco de la era Thatcher con el mismo objetivo: estabilidad para el inquilino y desahucios solo con causa justificada.

El caso alemán es el más citado por una razón concreta: allí el contrato indefinido (Unbefristet) es el estándar, no la excepción. Según la guía 2026 de HousingAnywhere, los arrendadores no pueden terminar el contrato sin un «interés legítimo» (berechtigtes Interesse) y los plazos de preaviso crecen con los años de residencia: 3 meses hasta 5 años, 6 meses entre 5 y 8 años, y 9 meses para estancias más largas. Además, el Mietpreisbremse («freno del alquiler»), vigente desde 2015, limita las subidas: en nuevas viviendas en zonas tensionadas el precio no puede superar en más del 10% la renta comparable local, según recoge Latham & Watkins.

El contraste con el mercado español es nítido. El informe del Ministerio de Derechos Sociales de abril muestra que el 39% de la vivienda en alquiler está controlada por pequeños caseros con una sola propiedad, y según análisis del Banco de España citados por Xataka, el peso de los grandes fondos se queda por debajo del 5% en comunidades como Asturias, Extremadura o Galicia. La estructura de pequeños propietarios que España ha preservado es justo el actor al que más puede afectar un cambio de reglas.

Por qué este decreto importa más allá de la vivienda

La otra lectura del decreto Maricarmen es macro. La vivienda ha tocado máximos históricos: el precio medio alcanzó los 2.355 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre, con una subida interanual del 12,5% y seis trimestres consecutivos por encima del 12%, según los últimos datos del Ministerio de Vivienda recogidos por EFE y publicados por Marca. En alquiler, Idealista sitúa la subida interanual de agosto en el 5,8%, con Madrid como capital más cara a 23,3 euros por metro cuadrado.

El desfase entre oferta y demanda agrava el cuadro: el Banco de España estima un déficit de unas 750.000 viviendas entre 2021 y 2025, mientras se construyen alrededor de 91.000 viviendas al año frente a unos 250.000 nuevos hogares que se forman. La presión social se ha traducido en la acampada de Sol y en el plantón de Sumar que retrasó el Consejo de Ministros. La estrategia de dividir el paquete en dos textos tampoco es nueva: ya ocurrió con las medidas de respuesta a la guerra de Irán en marzo, cuando el decreto principal salió adelante y el específico de alquileres decayó un mes después por el voto de Junts, PP y Vox.

Qué significa esto para tu startup

El decreto abre (y cierra) varias ventanas para quien construye producto o contrata talento en España:

Si tu startup toca el lado de la oferta (property management, alquiler residencial, SaaS para caseros, gestión de patrimonio): prepárate para soportar nuevos campos en tus contratos (causas justificadas de recuperación, plazos de preaviso más largos, identificación de «gran tenedor», más de 10 inmuebles o 1.500 m² construidos) y considera cómo presentar la nueva lógica al usuario. La figura del gran tenedor vuelve a estar en juego.
Si tu startup depende de talento que se muda a España: el coste y la previsibilidad del alojamiento pesan en la oferta de relocalización. Conocer cómo se aplica la prórroga automática, si el segundo decreto sobrevive al viernes, y los precedentes alemanes puede convertirse en un argumento sólido de recruitment y retention.
Si eres un proptech que trabaja con datos de mercado: el cambio regulatorio es un trigger para recalibrar proyecciones de oferta. Modelos que asumen contratos quinquenales con subidas IPC deben actualizarse; los flujos de caja a 5-7 años cambian si entra en juego la renovación indefinida.

Acciones inmediatas esta semana:

Sigue la convalidación del viernes en el Congreso: si el segundo decreto cae, Sumar ya ha amenazado con llevar la renovación automática como proposición de ley. El «tema vivienda» no acaba en este pleno, según fuentes del partido recogidas por El Independiente.
Audita los contratos de tus empleados en relocation y los de tus propias oficinas: cualquier decisión de alquiler a partir de ahora debe considerar el nuevo marco.
Si tienes producto para caseros o pequeños inversores, documenta los casos alemán y británico: son el benchmark que tus clientes van a empezar a pedir en cuanto se publique el primer decreto en el BOE.

Conclusión

El decreto Maricarmen es la primera vez en cuatro décadas que España se plantea seriamente volver a un modelo de alquiler de larga duración sin fecha de caducidad. Aún está por ver si el segundo decreto, el que contiene la pieza clave, sobrevive a la votación del viernes. Lo que ya está en marcha con el primer texto cambia piezas estructurales: tope a los fondos, IVA del 21% al alquiler turístico, bonificaciones a quien baje el precio y dos años extra de prórroga obligatoria. Para los founders, la lectura no es solo política: es el marco que van a tener que navegar sus productos, sus oficinas y las decisiones de mudanza de su equipo en los próximos años.