Fifth Wall: las mejores apuestas proptech ya no lo parecen

Por qué el capital proptech ya no cuenta toda la historia

Brendan Wallace, cofundador y CEO de Fifth Wall, sostiene que las cifras de financiación del sector subestiman lo que realmente está pasando. El dato que dispara la conversación: el capital proptech va camino a igualar o superar levemente el año pasado, pero repartido entre menos operaciones. Para un founder, la lectura es directa: el dinero no desapareció, cambió de forma.

Fifth Wall, fundada en 2016 en Los Ángeles, gestiona alrededor de US$3.000 millones en compromisos y capital, con un portafolio que incluye Procore, Opendoor, Blend e Hippo. Entre sus inversores están CBRE, Hines, Hilton y Marriott, lo que da a las startups que respalda una conexión directa con clientes potenciales. Sus salidas notables incluyen ServiceTitan, que salió a bolsa en 2024, e Industrious, que CBRE adquirió por completo en enero de 2025 a una valoración superior a US$800 millones.

La tesis de Wallace es incómoda para el ecosistema: lo que antes se llamaba proptech en sentido estricto representa cada vez una porción menor de dónde colocan capital los inversores del sector.

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Higgsfield, Atoms y el nuevo mandato: software horizontal y full-stack

Wallace identifica dos categorías que las estadísticas tradicionales de proptech no capturan.

La primera es el software horizontal. Fifth Wall hizo una inversión grande desde su fondo de growth en Higgsfield, una compañía de software de visualización que la mayoría asociaría a cine o renderizado de escenas. Según Wallace, agentes inmobiliarios y brokers de leasing comercial la usan para representar espacios: se pueden cargar planos de una casa sin construir, generar la vivienda completa y recorrerla en una escena con la familia dentro. Ese producto superó a las soluciones verticales que se habrían etiquetado como proptech puro.

La segunda es el full-stack: empresas inmobiliarias de verdad. Fifth Wall invirtió US$135 millones en Atoms, una operación que, en palabras de Wallace, difícilmente caería bajo la definición clásica de proptech. Son negocios que construyen un activo físico, directa o indirectamente.

El motor de ese cambio es la IA. Cuando una compañía inmobiliaria puede replicar por su cuenta una app de gestión de inquilinos en un fin de semana, la justificación para comprar software de terceros se reduce. Lo que no puede replicar es un modelo fundacional o un software de visualización con años de desarrollo encima. Ahí es donde se concentra el valor.

¿Qué dicen los números del sector en 2026?

El contexto ayuda a dimensionar el fenómeno. Según el análisis de Crunchbase publicado en septiembre de 2026, las startups globales de real estate captaron cerca de US$8.700 millones en financiación desde seed hasta growth en lo que va del año, frente a US$12.300 millones en 2025 y US$24.000 millones en 2019. El conteo de operaciones también cayó: 794 deals este año contra 1.446 el año pasado.

El informe atribuye parte del freno a las tasas de interés, que se mantienen en el rango del 6% al 7%, y señala que cuatro de las cinco rondas más grandes de 2026 ocurrieron fuera de Estados Unidos. La mayor fue la de Stegra, la startup sueca de acero verde, con unos US$1.600 millones en una operación de private equity liderada por Wallenberg Investments. Le siguen Hydnum Steel de Madrid con US$695 millones a una valoración de US$3.100 millones, y Mews de Ámsterdam con una Serie D de US$300 millones a US$2.500 millones de valoración.

Otra fuente aporta un matiz relevante. El reporte de CRETI citado por Commercial Observer en agosto de 2026 cifra la financiación proptech del primer semestre en US$4.530 millones repartidos en 231 rondas, con una ronda mediana de US$6,75 millones. El mismo medio recoge datos de MetaProp: el tamaño promedio de las rondas seed pasó de US$3,6 millones en 2022 a US$6,3 millones, y más de la mitad de las rondas de este año superan los US$5 millones.

Es decir: menos operaciones, tickets más grandes y un sesgo claro hacia compañías con IA demostrable.

¿Qué pasa con el venture vertical de proptech?

Wallace es explícito: espera ver menos fondos verticales dedicados a software de una sola industria, y que la financiación en esa categoría siga bajando. El inverso, dice, es el venture capital financiando negocios inmobiliarios como tales, y ahí anticipa una explosión.

Su argumento sobre los fosos defensivos merece atención. Cualquier producto donde la propiedad intelectual no sea extremadamente defendible está en problemas, y lo estará por un tiempo. Las soluciones puntuales de aplicación se vuelven menos financiables porque un laboratorio grande puede construir esa interfaz, o porque la propia empresa puede hacerlo internamente.

La contracara son los laboratorios de desarrollo de IA a medida. Fifth Wall respaldó a Antares, que Wallace describe como un Palantir para real estate: entra a la organización, identifica un problema que se puede resolver con IA, construye la propiedad intelectual específica para ese cliente y se la deja. Es un modelo de cobro por desarrollo, no de licenciamiento de software.

Sobre la ventaja de la experiencia de dominio, Wallace es escéptico. Cree que los modelos fundacionales se adaptan rápido a casos de uso específicos y que ese foso se erosiona con el tiempo. La comparación que usa es la distancia entre el ChatGPT de 2023 y el Claude actual: la misma categoría, productos completamente distintos.

Construcción: el cementerio más grande del venture

Uno de los pasajes más útiles para founders es el diagnóstico sobre construction tech. Wallace reconoce que sigue siendo un área de interés para Fifth Wall, pero menos que antes. Su explicación: cada vez que un negocio implica hacer cosas físicas, el perfil de riesgo cambia profundamente. Y agrega que la construcción es probablemente el cementerio más grande de todo el venture capital.

¿Por qué sigue atrayendo capital entonces? Porque el mercado es enorme y el problema sigue sin resolverse. Si alguien logra eficiencia en construcción, habla de uno de los mercados más grandes del planeta. Ese premio es tan grande que los fondos más grandes van a seguir mirándolo.

¿Qué significa esto para tu startup?

El mensaje central de Wallace para quien levanta seed o Serie A es que el mandato se amplió. Dos caminos concretos:

Construir una empresa inmobiliaria full-stack. No una herramienta para el sector, sino el negocio que compra activos multifamiliares, elimina costos y corre procesos, operaciones y gestión con IA. Wallace afirma que eso hoy es perfectamente financiable por Fifth Wall y muchos fondos de venture, algo que no habría sido el caso hace cinco años.
Atacar la opacidad de los datos. El real estate se caracteriza por datos extremadamente opacos, y nada de lo ocurrido en proptech en los últimos diez años cambió eso de fondo. La pregunta que plantea es dónde puede la IA generativa generar señal para decisiones de asignación de capital. El real estate es un activo que genera flujo de caja y debería analizarse con la misma lógica cuantitativa que los bonos o las acciones.

Hay una tercera vía menos obvia: el financial engineering alrededor de la tierra. Muchos propietarios no quieren ser dueños del suelo ni asumir ese riesgo. Desacoplar la propiedad de la tierra de la operación del edificio es una oportunidad que no depende de la IA.

Y si buscas el problema más grande, Wallace no duda: la vivienda mueve todo. Menciona tres frentes abiertos: construir casas mejor, más rápido y más barato; financiarlas a menor costo, porque conseguir una hipoteca sigue siendo un proceso doloroso, arcaico, lento y caro; y hacer más eficiente la regulación que determina la asequibilidad. El tercero no lo resuelve un emprendedor solo, pero hay espacio en la intersección entre tecnología regulatoria, política pública y consultoría.

La conclusión práctica: si tu pitch es una capa de IA sobre un flujo de trabajo inmobiliario existente, prepárate para explicar por qué no se replica en un fin de semana. Si tu pitch es poseer y operar el activo, o extraer señal de datos que nadie más tiene, estás en el lado del mercado donde el capital está yendo.