Habi, la mayor proptech de Colombia, escala con IA

El tamaño real de Habi: 10% de las hipotecas y 7% de las transacciones de vivienda en Colombia

Habi cerró un movimiento de más de US$1.400 millones anuales en transacciones de vivienda usada y, según su cofundador y presidente Sebastián Noguera, ya concentra alrededor del 10% de las hipotecas y cerca del 7% de las transacciones de vivienda usada en Colombia. En México, donde opera tras la adquisición del portal Propiedades.com, su participación se ubica entre el 2% y el 3%, tanto en operaciones como en créditos.

El dato contextual lo da el propio Noguera al comparar ese volumen con el inventario total al que apunta la compañía: alrededor de US$900.000 millones en Colombia y aproximadamente US$2,5 billones en México. "No somos ni el 1% del mercado; nos queda mucho por trabajar", admite. Esa brecha entre participación y tamaño del mercado es, justamente, lo que explica la siguiente fase de Habi: dejar de ser una compradora y vendedora pura para convertirse en una plataforma de servicios sobre la vivienda.

Para dimensionar la escala, Habi reportó en una comunicación previa haber facilitado la compra de vivienda a más de 50.000 familias en América Latina desde 2019 y procesar, según esa misma comunicación, más de $100.000 millones de pesos colombianos mensuales en desembolsos hipotecarios, con la red de brokers inmobiliarios más grande del país y presencia en más de 15 ciudades de Colombia y México (Yahoo Noticias).

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La reconstrucción tecnológica: dos años rehaciendo todo sobre "La Fábrica"

El cambio más profundo que está ejecutando Habi no es comercial: es de infraestructura. Noguera explica que la empresa lleva dos años reconstruyendo prácticamente toda su plataforma: pricing, comercial, CRM y sistema de trámites. Toda esa nueva capa corre sobre una infraestructura interna llamada "La Fábrica".

El objetivo declarado es que cada vez más partes de la operación se ejecuten a través de agentes de inteligencia artificial. Y los números que muestra la compañía dan una idea del material con el que entrenan esos agentes: una base de datos con información de más de 22 millones de viviendas y cerca de 300.000 documentos al año procesados por agentes para alimentar decisiones en tiempo real.

Lo que distingue a Habi de una "proptech con un wrapper de ChatGPT" es que la IA no está añadida como capa superficial, sino empotrada en el núcleo del negocio: formación de precios, gestión comercial y trámites. La entrega física de la vivienda sigue siendo manual.

97% de las decisiones de compraventa ya las toma un agente de IA

La pieza más transformada, según Noguera, es la valoración de inmuebles. La compañía afirma que el 97% de los equipos encargados de tomar decisiones de compra y venta ya operan con agentes de inteligencia artificial, automatizando la lectura de información, el análisis de precios y parte de las decisiones que antes requerían intervención humana directa.

Para ponerlo en contexto: en una valoración tradicional, un analista revisa comparables, características del inmueble y variables del entorno antes de fijar un precio. Habi está reemplazando ese flujo con agentes que leen documentación, comparan contra su base de 22 millones de viviendas y proponen un rango en minutos. El equipo humano entra en el 3% restante, normalmente en casos atípicos o de alta sensibilidad.

La estrategia se completa con una segunda pata: crédito propio. La compañía lanzó el año pasado HabiCapital, una operación de originación desde balance propio que, según el presidente de Habi, busca entregar una hipoteca en menos de 14 días desde que el cliente decide comprar. La empresa también actúa como bróker de hipotecas para entidades financieras y mantiene una cartera propia. Una vía paralela, Habicredit, había reportado tiempos de desembolso de 10 días en una comunicación anterior (Yahoo Noticias).

Gabi: el agente de IA que habla con acento y modismos

Donde la apuesta se vuelve visible para el usuario final es en Gabi, la asesora virtual que contacta a personas interesadas en vender vivienda. La diferencia con un bot tradicional es el formato de la interacción: nada de menús tipo "marque 1, marque 2, marque 3", sino una llamada con voz natural, donde la persona siente que habla con otro ser humano.

Gabi adapta su acento y modismos según el país: suena colombiana en Colombia y mexicana en México. En la llamada identifica la situación del propietario, pregunta por la urgencia para vender, evalúa su sensibilidad al precio y recomienda el producto que mejor se ajusta a sus necesidades. Es, en la práctica, un agente comercial conversacional entrenado sobre la base de Habi y desplegado en el primer punto de contacto del funnel.

Cambia el empleo: 200 de 900 personas formadas en IA, y reconversión interna

La adopción de IA también está modificando la estructura de plantilla. Habi tiene 900 empleados y más de 200 han recibido formación profunda en IA, incluyendo perfiles que históricamente no escribían código: hay abogados construyendo agentes y equipos de marketing y datos trabajando con estas herramientas, según Noguera.

El propio presidente reconoce que "hay momentos en los que ciertos roles comienzan a quedar obsoletos". La respuesta de Habi ha sido intentar reconvertir internamente: el analista que fijaba precios pasa a coordinar agentes de precios; el comercial tradicional se convierte en supervisor de agentes y se concentra en los momentos en que el cliente requiere intervención humana. Al mismo tiempo, la compañía está contratando en áreas como crédito y tecnología.

La tesis detrás del movimiento es que una mayor automatización reduce el costo de atender a cada cliente, lo que permite aumentar volumen sin que los costos crezcan al mismo ritmo. Habi alcanzó punto de equilibrio en Colombia al cierre del año pasado y espera lograrlo a nivel consolidado al cierre de este año, aunque su prioridad declarada sigue siendo invertir y ganar escala antes que maximizar rentabilidad de corto plazo.

¿Qué significa esto para tu startup?

Habi es un caso relevante para founders hispanohablantes porque muestra cómo una empresa con un negocio físico real (compra, venta, crédito de vivienda) usa IA no para hacer demos, sino para reducir el costo por transacción en su núcleo. Tres ideas que podés llevarte a tu operación:

Identifica el cuello de botella de tu unidad económica, no el más vistoso. En Habi el dato dice que la valoración pasó de ser trabajo manual a operar en 97% con agentes. No fue marketing ni atención al cliente: fue el paso que más impacta el costo por operación. Preguntate qué proceso de tu negocio, si se automatiza, multiplica el throughput sin multiplicar el headcount.
Reconvertir es más barato que reemplazar. Cuando los roles empiezan a quedar obsoletos, la opción de reentrenar internamente (abogados construyendo agentes, comerciales supervisando agentes) suele ser más rápida y barata que contratar talento nuevo desde cero, sobre todo si trabajás en LATAM con un pool de talento técnico aún limitado.
Atribución por país/segmento en tus agentes conversacionales. Que Gabi cambie acento y modismos entre Colombia y México no es un detalle estético: es una decisión de conversión. Si vendés en mercados hispanohablantes múltiples, la localización lingüística y cultural de tus agentes (y de tus prompts) es una palanca directa sobre la tasa de cierre, no un nice-to-have.

La aspiración regional de Habi es, según Noguera, cubrir buena parte de América Latina después de Colombia y México, avanzando "un paso a la vez". Para founders del ecosistema, la pregunta ya no es si la IA cambia las proptech, sino cuánto tarda en cambiar la tuya.