Bogotá: 198 constructoras y 400 proyectos de vivienda

Bogotá ya trabaja con 198 constructoras y tiene más de 400 proyectos en fila

198 constructoras están vinculadas hoy a los programas de vivienda de Bogotá, con más de 400 proyectos en pipeline. Cuando arrancó la administración de Carlos Fernando Galán, la Secretaría del Hábitat trabajaba con apenas 13 constructores, según Vanessa Velasco, secretaria distrital del Hábitat, en entrevista con Bloomberg Línea.

Ese salto de 13 a 198 empresas es la señal más concreta para un founder del sector construcción o proptech: el Distrito pasó de ser un comprador puntual a un socio operativo que acompaña proyectos, conecta financiamiento y habilita suelo. La pregunta abierta es si esa maquinaria alcanza a compensar un mercado que se está enfriando.

¿Cómo está el mercado de vivienda nueva en Colombia?

Los números nacionales son duros. Entre enero y septiembre de 2026, las ventas de vivienda nueva cayeron 11,9% anual, los lanzamientos disminuyeron 18,1% y las iniciaciones retrocedieron 11,2%, de acuerdo con Camacol.

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El deterioro no es solo acumulado. Solo en agosto de 2026, las ventas cayeron 28% frente al mismo mes de 2025 y los lanzamientos se desplomaron 44,3%, según el balance de Camacol recogido por Portafolio. El inventario nacional cerró ese mes en 158.504 viviendas nuevas, un 0,9% menos que un año antes, y cerca del 60% corresponde a proyectos VIS.

Camacol atribuye parte de la caída al terremoto de magnitud 7,4 del 10 de agosto de 2026 en San José del Palmar, Chocó, que según Infobae profundizó la desaceleración de un mercado que ya venía perdiendo ritmo y dejó 138.896 viviendas afectadas en el país. El gremio advirtió que atender la reconstrucción exigirá, como mínimo, duplicar la capacidad de generación de vivienda en las regiones golpeadas.

¿Por qué Bogotá vende más vivienda pero inicia menos obras?

Bogotá aparece como una de las pocas plazas con estabilidad relativa. En la capital, las ventas llegaron a 33.995 unidades hasta agosto de 2026, un 4,3% más que un año atrás. Las iniciaciones, en cambio, sumaron 21.398 unidades con una caída anual de 15,5%, y los lanzamientos retrocedieron 8,7%, hasta 22.888 unidades.

La brecha es el dato más relevante del informe: se está comercializando lo que ya existe en el mercado, pero no se repone la oferta al mismo ritmo. Pulzo recogió la misma lectura al señalar que Bogotá y Cundinamarca figuran entre las pocas regiones con estabilidad, mientras Valle, Santander y Antioquia registraban descensos fuertes.

Para un founder, ese desfase entre venta e iniciación es una ventana de tiempo. Significa demanda activa con oferta nueva que llega más lento, lo que suele trasladarse a precios y a presión sobre el inventario disponible.

Subsidios, crédito y ferias: la maquinaria para cerrar el negocio

El programa Mi Casa en Bogotá contempla una inversión de COP$1,1 billones. El Distrito ya desembolsó el 65% de los recursos que le fueron asignados hasta 2026, según Velasco.

La secretaria también detalló la red financiera que sostiene la demanda: más de 14 entidades están vinculadas al programa Reduce tu Cuota y, sumando Mejora tu Cuota, el Distrito trabaja con 20 entidades entre bancos y cooperativas. En las ferias de vivienda se han movilizado alrededor de COP$1 billón entre precréditos y créditos.

El balance oficial registra 40.000 subsidios entregados en las modalidades de adquisición, mejoramiento y arrendamiento —cifra de alcance total del programa, no solo de compradores de vivienda nueva—, más de 22.000 viviendas acompañadas hasta su terminación y más de 25.000 empleos directos generados.

Para dimensionar el costo del financiamiento: según Infobae, las tasas de crédito hipotecario en pesos para vivienda parten desde el 10% efectivo anual para afiliados por cesantías del Fondo Nacional del Ahorro (FNA). Cada punto de tasa mueve directamente la capacidad de compra del hogar que el programa intenta captar.

¿Qué pasa con el suelo y la renovación urbana?

Ampliar el suelo disponible es otro eje de la estrategia. Velasco mencionó los ajustes normativos de Planeación Distrital, la adopción de actuaciones estratégicas y el desarrollo de planes parciales como instrumentos para habilitar terrenos, además de un plan de suelo con mecanismos de adquisición y uso del FCO.

A esto se suma Renovo, que inició su segunda subasta para transferir derechos de construcción. El mecanismo habilita suelo para vivienda y contempla destinar recursos a la adquisición y conservación de áreas ambientales.

El Distrito también apunta al potencial inmobiliario alrededor de la infraestructura de transporte: en los polígonos de revitalización y en las zonas cercanas a estaciones de Metro, TransMilenio y cable hay más de 5.000 subsidios asignados. La Secretaría prioriza los proyectos cercanos a esos corredores para acompañarlos con sus programas.

En renovación urbana, la ciudad mantiene una política de moradores que busca que los propietarios participen en la transformación de sus barrios. Velasco señaló que los operadores urbanos deben desarrollar metodologías para facilitar esa participación, un punto que suele ser el cuello de botella real de cualquier proyecto en suelo consolidado.

El presupuesto de 2027: el riesgo que puede frenar el pipeline

La continuidad de la estrategia depende de una variable que todavía no está resuelta. El Distrito desembolsó el 65% de los recursos asignados hasta 2026, pero no tiene certeza sobre lo que podrá destinar al programa en 2027.

«Para el 2027 aún no se ha tenido el debate en el Concejo y, en el momento que se apruebe el presupuesto, tendremos la certeza de los recursos», indicó Velasco. La funcionaria sostuvo que la administración hace el mayor esfuerzo por mantener los programas de vivienda pese a las restricciones fiscales de Bogotá y del país. Por ahora, el Distrito cuenta con las concurrencias de las cajas de compensación para complementar los recursos destinados a los hogares.

La aprobación del presupuesto del próximo año definirá el alcance financiero de Mi Casa en Bogotá durante el último año del cuatrienio. Para cualquier empresa que esté planeando capacidad o contrataciones atadas a proyectos VIS en la capital, es la fecha límite para decidir.

¿Qué significa esto para tu startup?

Si vendes software o servicios a constructoras, tu lista de prospectos ya está armada. Las 198 empresas vinculadas al programa distrital son compradores con relación activa con la Secretaría del Hábitat. Cerca del 60% del inventario nacional es VIS, así que la prioridad comercial está en productos que resuelvan eficiencia en proyectos de vivienda social: control de obra, costos, licenciamiento y cumplimiento normativo.
Si tu producto vive en el cierre financiero, el mapa de alianzas ya existe. Hay 20 entidades entre bancos y cooperativas conectadas a los programas de cuota del Distrito. Fintech hipotecaria, scoring, originación digital o legaltech tienen ahí una puerta de entrada concreta en lugar de vender banco por banco.
Si tu tesis es ubicación o datos, mira los corredores de transporte. Más de 5.000 subsidios ya asignados se concentran en polígonos de revitalización y zonas cercanas a estaciones de Metro, TransMilenio y cable. Un marketplace o una herramienta de análisis de suelo construida sobre esa geografía ataca demanda que el propio Distrito está financiando.
Monitorea el debate del presupuesto 2027 en el Concejo. Es el evento que decide si el pipeline de 400 proyectos se sostiene o se frena en el último año del cuatrienio. Planifica tus metas comerciales del próximo año con ese escenario abierto, no con el de 2026.
Cuida el techo regulatorio de precios. Según Infobae, en 2026 la vivienda de interés prioritario (VIP) tiene un precio máximo de 90 salarios mínimos, la VIS general llega a 135 y en ciudades de más de un millón de habitantes como Bogotá el límite sube a 150. A eso se suma que el Ministerio de Vivienda presentó, según Pulzo, un proyecto de decreto para fijar los precios VIS en pesos desde el inicio del negocio y frenar sus alzas. Cualquier modelo de negocio atado al segmento VIS debe asumir que el techo de precio se mueve por decisión administrativa.

Conclusión

Bogotá está ofreciendo justo lo que al sector privado le falta: financiamiento del lado de la demanda y suelo habilitado. Eso explica que 198 constructoras hayan entrado al programa mientras el mercado nacional cae 11,9% en ventas. Pero la estrategia tiene dos puntos de fragilidad claros: el desplome de los lanzamientos, que anticipa menos producto disponible en los próximos trimestres, y la incertidumbre sobre el presupuesto de 2027.

Para founders del sector, la lectura práctica es que la oportunidad de corto plazo no está en construir más, sino en ser la capa operativa que conecta a 198 constructoras, 20 entidades financieras y una demanda subsidiada que necesita cerrar su crédito. Quien resuelva ese enganche en los próximos dos trimestres llega posicionado antes de que el mercado se ordene.