Mallplaza y Parque Arauco rearman los malls de Colombia

¿Por qué los operadores chilenos cambiaron los malls de Colombia?

Parque Arauco opera hoy siete activos comerciales en Colombia que sumaban cerca de 258.500 metros cuadrados de superficie arrendable al cierre de 2025. Detrás de ese número hay un cambio de modelo de negocio que transformó la industria completa: la migración desde la copropiedad —comerciantes e inversionistas comprando sus locales— hacia el mall de propietario único que arrienda.

Así lo planteó a DF SUD Carlos Betancourt, presidente ejecutivo de la Asociación de Centros Comerciales de Colombia (Acecolombia), quien sostuvo que fueron las compañías chilenas las que abrieron el camino: 'Yo creo que a Chile le debemos desde Colombia ese impulso a la profesionalización'.

Para un founder que vende en retail o que desarrolla productos para centros comerciales, esto no es historia corporativa: define quién es hoy tu interlocutor, cómo se negocia un contrato de arriendo y dónde va a estar el tráfico de los próximos cinco años.

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El cambio de modelo: de comprar el local a arrendarlo

Según Betancourt, desde fines de los años noventa comenzaron a aparecer vehículos de inversión inmobiliaria y empresas especializadas en administrar centros comerciales. La tendencia se aceleró a partir de 2010 con el desarrollo de malls de propietario único orientados al arriendo de locales.

Parque Arauco desembarcó en Colombia en 2008 y, según el dirigente gremial, le tocó hacer un trabajo casi pedagógico: reunirse con comerciantes y convencerlos de que arrendar era mejor que comprar, algo poco habitual en ese entonces.

El efecto práctico sobre el locatario fue directo: menos capital inmovilizado en un inmueble y más capital disponible para inventario y crecimiento del negocio. Es exactamente la misma lógica que hoy aplican los equipos que prefieren gastar en adquisición de clientes antes que en activos fijos.

Con los años llegaron también operadores de Guatemala y Portugal, pero Betancourt es claro en que fueron los chilenos quienes marcaron el estándar y elevaron las exigencias de competencia y el rigor operativo del sector.

¿Cuánto invirtieron Parque Arauco, Mallplaza y Cencosud en Colombia?

Los tres grupos chilenos están en plena fase de consolidación con operaciones de distinto tamaño y naturaleza.

Parque Arauco: su proyecto más visible es la ampliación de Parque La Colina, en el norte de Bogotá, donde invertirá US$ 81 millones para incorporar alrededor de 20.000 m² en dos nuevos niveles con comercio, gastronomía y entretención, con apertura proyectada para 2030. La iniciativa forma parte de un plan regional de inversiones que supera los US$ 1.000 millones.
Mallplaza: cerró a comienzos de octubre la compra de ocho centros comerciales Gran Plaza al fondo inmobiliario Pactia, por unos US$ 353 millones. La operación le permitió pasar de cinco a 13 centros urbanos en Colombia, superar los 460 mil m² arrendables y quedar como el segundo mayor operador del país. Además, la llevó por primera vez a ciudades como Pitalito, Florencia, Ipiales, Yopal y Soledad, y sumó tres activos nuevos en Bogotá. Colombia pasó a representar el 18,4% de su superficie arrendable total.
Cenco Malls, filial de Cencosud: concretó en junio la adquisición del 51% de Plaza Central, en Bogotá, por cerca de US$ 125 millones, mientras el vehículo inmobiliario PEI conserva el 49% restante. El centro tiene más de 76 mil m² arrendables y una ocupación cercana al 95%, y se suma a Cenco Limonar (Cali) y Cenco Altos del Prado (Barranquilla).

El detalle de la operación de Mallplaza, reportado por Emol, ayuda a dimensionar qué se está comprando en Colombia: la transacción ascendió a COP$1,18 billones —unos US$353 millones— y se pactó con un cap rate de 9,4% calculado sobre los últimos doce meses. Los ocho centros recibieron cerca de 57 millones de visitantes el año pasado y generaron un ingreso operacional neto de aproximadamente US$33,2 millones en los últimos doce meses. La zona de influencia de los activos adquiridos alcanza a unos 3,6 millones de personas, según la misma publicación.

¿Por qué ya no se construyen malls nuevos en Colombia?

La industria entró en una etapa de consolidación. Betancourt explicó que entre 2003 y 2015 hubo un fuerte auge en la construcción de nuevos centros comerciales, pero el ritmo de aperturas se moderó a medida que el mercado necesitó absorber esa oferta.

Las cifras de Acecolombia lo confirman: en 2023 no se inauguró ningún mall en el país, en 2024 abrieron cuatro que sumaron 108.917 m² arrendables, y en 2025 solo se inauguró uno, con 6.800 m². En contraste, el gremio identificó 68 centros comerciales que planifican o ejecutan ampliaciones o remodelaciones, equivalentes al 26% del total nacional, con proyectos a cinco años.

El razonamiento del dirigente es puramente financiero: hoy resulta más atractivo crecer sobre activos existentes, cuyos flujos de público y niveles de venta ya son conocidos, que levantar proyectos nuevos que dependen de estimaciones de demanda. Las operaciones recientes de los grupos chilenos, centradas en adquirir o ampliar centros consolidados, van exactamente en esa línea.

El escenario macro también pesó. Betancourt cuestionó las condiciones que enfrentó el sector durante la administración del expresidente Gustavo Petro, apuntando a la incertidumbre, los costos y la carga tributaria, factores que —sumados a las altas tasas de interés de 2023— llevaron a varias marcas a frenar sus planes de expansión. De cara a 2027, anticipa que podrían empezar a materializarse los proyectos de ampliación y remodelación que hasta ahora esperaban un mejor escenario económico.

Un mercado que todavía tiene espacio para crecer

Para dimensionar el punto de partida conviene mirar atrás. En 2018, Colombia tenía 234 centros comerciales y apenas 11 metros cuadrados de mall por cada 100 habitantes, frente a 22 en Chile y 18 en México, según cifras de Mall & Retail citadas por Semana. El mismo reportaje señalaba que solo 17 de las 250 principales marcas de retail del mundo operaban en el país.

Esa brecha es la que explica por qué los operadores chilenos siguen apostando a Colombia y por qué la competencia se concentró en pocos jugadores con capacidad de ejecutar transacciones grandes.

Los resultados acompañan. Parque Arauco reportó en el tercer trimestre de 2026 un EBITDA de US$ 87 millones, con un alza de 17,3% interanual, impulsado por sus operaciones en Chile, Perú y, sobre todo, Colombia, donde creció 44,7%, según Diario Estrategia. Sus ingresos llegaron a US$ 121 millones (+18,6%) y las utilidades superaron los US$ 37 millones (+30,3%). En el período, Feller Rate subió la clasificación de riesgo local de la compañía de AA a AA+.

¿Qué significa esto para tu startup?

Si tu negocio toca retail, consumo o real estate en la región, estos movimientos cambian tu mapa de clientes y de oportunidades.

1. Menos operadores, más grandes. El comprador de tu producto —ya sea software de gestión de arriendos, analítica de tráfico, medios en punto de venta o servicios de mantenimiento— se está concentrando en pocos grupos regionales. Mallplaza pasó de 5 a 13 centros en Colombia en una sola transacción. Eso significa que una venta puede escalar de un piloto a una docena de sedes, pero también que el proceso de compra se vuelve más corporativo y más largo. Prepara tu caso de negocio en métricas de portafolio, no de local individual.

2. El crecimiento está en remodelar, no en abrir. Con 68 centros planificando ampliaciones o remodelaciones —el 26% del parque nacional— y solo una apertura en 2025, la oportunidad comercial se corre hacia los proyectos de reconversión. Si vendes diseño, construcción, tecnología o mobiliario para retail, tu prospección debería apuntar a los centros que están ampliando metros existentes y no a los anuncios de malls nuevos.

3. Si estás evaluando abrir local en Colombia, negocia como inquilino profesional. El modelo de propietario único que los chilenos ayudaron a instalar en el país implica contratos de arriendo con estándares más formales y métricas de desempeño más exigentes que los de la vieja copropiedad. Lleva a la mesa tus números de venta por metro cuadrado y tu capacidad de generar tráfico: en un portafolio con ocupación cercana al 95% como el de Plaza Central, el espacio se asigna a quien demuestra rotación.

4. Vigila el calendario 2027. Si el escenario económico mejora como anticipa el gremio, los proyectos que hoy están en pausa se reactivarán y con ellos volverá la demanda de proveedores, talento y tecnología para centros comerciales. Quien tenga la relación comercial construida antes de esa reactivación entra con ventaja.

Conclusión

La profesionalización de los malls colombianos fue, en buena medida, un proceso de educación de mercado liderado por operadores chilenos que llegaron a vender una idea incómoda: que arrendar es mejor que comprar. Dos décadas después, esa idea derivó en un sector concentrado, con operadores capaces de mover transacciones de US$ 353 millones y de crecer a doble dígito sobre activos existentes en lugar de construir nuevos.

Para los emprendedores de la región, la lectura es doble. Por un lado, un mercado con solo 11 m² de mall por cada 100 habitantes en su punto de partida tiene recorrido. Por el otro, el poder de negociación se concentró: venderle a los grandes operadores regionales es hoy más escalable, pero también más exigente en rigor financiero y operativo. Ese es el estándar que impuso la competencia chilena.