BCRA adjudica ARS$200.000M del FGS en 2da subasta para UVA

BCRA adjudica ARS$200.000M del FGS: los números de la segunda subasta

El BCRA (Banco Central de la República Argentina) cerró este martes la segunda licitación del FGS de ANSES para reactivar el crédito hipotecario UVA, y volvió a confirmar el apetito de los bancos por el fondeo de largo plazo. 12 entidades se repartieron el segundo lote de ARS$200.000 millones, frente a posturas totales por ARS$246.000 millones presentadas por 14 entidades, según la comunicación P51235 difundida por la entidad que preside Santiago Bausili.

La colocación se concentró casi por completo en el tramo largo: el 98% de los fondos adjudicados —unos ARS$196.747 millones— se llevó el plazo de cinco años a una tasa de UVA + 4,79% (spread promedio ponderado), mientras que los ARS$3.252 millones restantes (2%) se adjudicaron a un año al UVA + 2,71%. Ambos spreads quedaron por encima de los mínimos que había fijado el BCRA (2,5% y 4,5%, respectivamente), lo que significa que el FGS cobró más caro el fondeo que en la primera subasta —señal de competencia entre los bancos por quedarse con los pesos de la ANSES.

El programa oficial contempla movilizar hasta ARS$2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad mediante diez licitaciones de ARS$200.000 millones cada una. Con esta segunda ronda ya se llevan ARS$400.000 millones licitados sobre el total.

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Qué cambió en esta segunda vuelta (y por qué importa)

El BCRA introdujo dos modificaciones clave respecto de la primera subasta, realizada el 7 de septiembre:

Plazo de aplicación más corto: pasó de 120 a 90 días corridos desde la acreditación de los fondos. Si el banco no los transforma en créditos hipotecarios dentro de ese plazo, el FGS puede pedir la cancelación anticipada de los montos no usados. Es un apretón de tiempos para forzar que el dinero llegue al destinatario final.
Se amplía el universo de beneficiarios: ya no se financia únicamente la primera vivienda. Ahora pueden acceder también personas que, siendo titulares de un inmueble, no dispongan de su uso (por ejemplo, quienes recibieron una propiedad por herencia con usufructo a favor de un tercero, o quienes necesiten una ampliación o refacción).

Según Sebastián Cao, economista de la consultora Econométrica, el cambio "es importante porque amplía el universo potencial de familias que pueden acceder al financiamiento". En la misma línea, Miguel Chej Muse, del Colegio Inmobiliario porteño, explicó a Ámbito que "una persona puede tener derechos sobre un inmueble y, sin embargo, no disponer de una vivienda para vivir".

El otro punto de presión es la tasa máxima que pueden cobrar los bancos a los clientes: está fijada en UVA + 7,5%, con un plazo mínimo de 15 años y un tope de 150.000 UVA por operación (unos ARS$321 millones o US$208.000 al tipo de cambio actual, según TN). El Gobierno estima que el programa completo podría generar entre 17.000 y 18.000 nuevas operaciones hipotecarias.

Los bancos compiten por el fondeo: tasas y ranking

La primera subasta (7 de septiembre) había recibido ofertas por más de ARS$258.640 millones de 18 entidades, con 13 bancos adjudicatarios. En aquella oportunidad, las tasas fueron 4,94% (5 años) y 2,67% (1 año) —margen similar al actual—. El hecho de que en la segunda vuelta los bancos hayan vuelto a ofertar ARS$246.000 millones confirma la demanda sostenida de fondeo de largo plazo para balancear la pesadaDuration de una hipoteca.

Como explica Ramiro Tosi, director de Suramericana Visión, al medio El Cronista, la suba de tasas era esperable: "desde la última licitación esperamos que la tasa de corte se mantenga o incluso aumente ligeramente, entre 25 y 40 puntos". El límite lo pone el techo del 7,5% UVA+ para el crédito final: si el banco paga mucho por el fondeo, se le achica el margen de intermediación.

Esa dinámica ya se ve en el ranking de tasas hipotecarias que publica El Cronista:

Banco Ciudad: UVA + 6,5% (líder, tras adjudicarse fondos en la primera ronda y bajar un punto)
Banco Nación: UVA + 6,7%
ICBC: UVA + 6,9%
Resto (Macro, Supervielle, Grupo Petersen, Credicoop): UVA + 7,5%

La competencia es más intensa entre clientes que acreditan haberes en cada entidad. Para quienes no perciben el sueldo en el banco, las condiciones son menos favorables y algunas líneas directamente no están disponibles.

El mercado hipotecario argentino en perspectiva

Para dimensionar qué cambia con esta segunda subasta conviene mirar el tablero completo. La Fundación Tejido Urbano reporta que en julio de 2026 se otorgaron 14.237 créditos hipotecarios —similar al nivel de 2024, pero muy por debajo de los 44.612 de julio de 2025, según Noticias Argentinas. En el primer semestre de 2026 se firmaron 11.607 nuevas altas, un 42,1% menos que en el mismo período de 2025, con un monto desembolsado de US$905 millones, de acuerdo al Monitor de Crédito Hipotecario que cita El Cronista.

El stock, en cambio, viene creciendo: en agosto de 2026 alcanzó los ARS$8,6 billones, con una suba del 3,1% mensual y del 36,1% interanual, según datos del BCRA. Y Federico González Rouco (Empiria) le dijo a Bloomberg Línea que en septiembre se otorgaron créditos por US$280 millones, una "marcada recuperación" respecto del ritmo de 2026, aunque todavía 21% por debajo de septiembre de 2025.

El mercado también está altamente concentrado: Banco Nación explica por sí solo el 65,9% de las operaciones en el acumulado 2026, seguido por BBVA con el 14% e ICBC. Los tres principales originadores concentran el 82,7% del total, un salto enorme frente al 65% de 2025 y al 48,7% de 2024. Territorialmente, CABA y Provincia de Buenos Aires absorben el 63,9% de las hipotecas del país, según el mismo relevamiento de Tejido Urbano.

Según Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, el crédito participa hoy en el 12%–13% de las compraventas, muy por debajo del 25% del año pasado y del 50% que llegó a verse en los mejores ciclos (década del 90 y 2017–2018). Volver a ese 50% es, justamente, la vara que el Gobierno se puso con el programa del FGS.

Qué significa esto para tu startup o tu operación inmobiliaria

Para founders argentinos —o de la región mirando a Argentina como mercado— la señal clave es que el crédito hipotecario de largo plazo está dejando de ser el cuello de botella estructural que fue durante una década. Tres lecturas accionables:

Construí sobre el nuevo mercado de fondeo: la llegada de ARS$400.000 millones en dos licitaciones (y hasta ARS$2 billones en diez) habilita un nicho enorme para proptech, marketplaces hipotecarios, brokers digitales, plataformas de tasación remota y originación asistida. La nueva barrera de los 90 días para colocar el crédito empuja a los bancos a buscar canales de originación eficientes, no solo sucursales.
Atención a la ampliación del destinatario: si tu producto sirve a familias que ya son propietarias pero no pueden usar su vivienda (herencias con usufructo, ampliaciones, refacciones), entrás en un universo más grande que el de "primera vivienda". Cao advierte que "quedará en el sistema financiero definir los alcances del término 'ampliación'" —una zona gris donde la experiencia de usuario y la asistencia legal son ventaja competitiva.
Modelá tu pricing sobre UVA + 5%-7%: la curva de tasas converge hacia ese rango. Si lanzás una calculadora, una simulación de cuota o un comparador de bancos, ese es el rango donde vas a operar en 2026. El nuevo programa también podría combinarse con la cláusula CVS (Coeficiente de Variación Salarial) que ya ofrecen Banco Nación y Banco Provincia para proteger la cuota cuando la inflación le gana a los salarios —un feature que suma valor a cualquier producto fintech enfocado en este segmento.

Si el FGS cumple su hoja de ruta, en pocos meses podríamos ver un salto de operaciones escrituradas similar al del segundo semestre de 2025, cuando el crédito llegó a empujar el 25% de las compraventas. Para founders, el momento de posicionarse en la cadena de valor es ahora, mientras los bancos están compitiendo agresivamente por colocar fondeo.